Sector inmobiliario

La industria de bienes raíces está expuesta a corrupción, lavado de dinero y riesgo de sanciones. Estas son áreas clave de riesgo internacional para cualquier negocio global, particularmente aquellos que invierten u operan en jurisdicciones de alto riesgo. Además de las preocupaciones de aplicación significativas, no se debe subestimar el daño potencial a la reputación que acompaña a estos riesgos.

Es imperativo que los propietarios, desarrolladores e inversionistas de bienes raíces tomen las acciones suficientes para evaluar estos riesgos antes de invertir, para implementar los controles correspondientes para mitigar el riesgo y para monitorear la actividad de la inversión de manera regular.

Si bien las grandes empresas de bienes raíces han formado el Grupo de Bienes Raíces de la Iniciativa Legal y de Cumplimiento para establecer responsabilidades y estándares para detectar transacciones sospechosas, muchas otras organizaciones siguen siendo vulnerables al lavado de dinero. Además, las industrias de la construcción y el desarrollo inmobiliario tienden a ser propensas a la corrupción.

Los reguladores que hacen cumplir las leyes contra el soborno, las sanciones, las penas y el lavado de dinero revisarán el programa de cumplimiento de una empresa, como la autoinforme, la cooperación y otras medidas correctivas.  

Terceros

Los propietarios de activos, desarrolladores e inversores no suelen estar ubicados en la misma ubicación geográfica que el activo y, por lo tanto, dependen de administradores de propiedades de terceros locales o socios de empresas conjuntas locales. Es posible que se requiera que terceros interactúen con funcionarios del gobierno por una variedad de razones, incluida la negociación de contratos, la obtención de permisos de construcción y desarrollo o aprobaciones ambientales, la supervisión de inspecciones y el cumplimiento de los requisitos para la operación diaria.

Casi todos los casos de corrupción presentados por el Departamento de Justicia de los Estados Unidos ("DOJ") y la Comisión de Bolsa y Valores de los Estados Unidos ("SEC") involucran el comportamiento de terceros.

La Financial Crimes Enforcement Network ("FinCEN"), que es una oficina del Departamento del Tesoro de los Estados Unidos, anunció la renovación de sus Órdenes de focalización geográfica ("GTO") que requieren que las compañías de seguros de títulos de los EE. UU. Identifiquen a los beneficiarios finales de sociedades de responsabilidad limitada ("LLC"), sociedades y otras entidades legales en compras de bienes raíces en efectivo.

Corrupción

Si un administrador de propiedades, administrador de activos, consultor ambiental o cualquier otro tercero paga o tiene la intención de pagar un soborno, un propietario, desarrollador o inversionista de bienes raíces podría estar expuesto a responsabilidades de conformidad con las leyes globales anticorrupción.

En los últimos años, las autoridades estadounidenses han investigado a los inversores inmobiliarios y sus empleados por presuntamente realizar pagos a funcionarios del gobierno para construir y vender propiedades, así como por el uso de terceros para sobornar, lavar dinero o evadir sanciones económicas.

La realidad de tener un activo contaminado por la corrupción se extiende mucho más allá de las responsabilidades legales. El daño financiero y a la reputación de las investigaciones, los activos que no se pueden vender y la mera apariencia de irregularidades pueden destruir el valor de la inversión.

Lavado de Dinero

Además, los actores, incluidas las personas y entidades sancionadas, normalmente intentan blanquear las ganancias mal habidas, incluidas las ganancias de la actividad corrupta, a través de inversiones inmobiliarias encubiertas. A veces es fácil encubrir a los beneficiarios finales y propietarios de un activo en particular a través de entidades intermedias. Esto expone a los inversores inmobiliarios al riesgo de facilitar involuntariamente el blanqueo de capitales ilegal.

FinCEN cita una mayor evaluación del lavado de dinero a través de compras de bienes raíces en Estados Unidos como uno de los impulsores de sus regulaciones. Por lo tanto, la oficina ha aumentado los requisitos de diligencia debida.

Las organizaciones inmobiliarias son responsables de la debida diligencia y la evaluación del riesgo de que una transacción de bienes raíces comerciales pueda ser parte de un esquema de lavado de dinero o financiamiento del terrorismo.

Sanciones y embargos

Además, las organizaciones deben prestar atención a los programas de sanciones económicas, incluidos los administrados por la Oficina de Control de Activos Extranjeros de EE. UU. (“OFAC”), que es una agencia de inteligencia financiera y ejecución del Departamento del Tesoro de EE. UU. Los reguladores se centran en garantizar que las personas y entidades sancionadas no eludan esas sanciones mediante el uso de sociedades tenedoras de activos de terceros.

Mitigación de Riesgo

Aunque la industria de bienes raíces tiene un riesgo cada vez más alto de amenazas de cumplimiento, partes de la industria todavía consideran el cumplimiento como un tema subordinado.

A pesar de que no existe la obligación legal de realizar la diligencia debida del comprador, no se elimina el deber de garantizar la legitimidad de los fondos en una transacción. En realidad, se alienta a los corredores, agentes de depósito en garantía y otros profesionales de bienes raíces a reportar voluntariamente transacciones de bienes raíces sospechosas.

Una verificación de antecedentes puede proporcionar una visión casi completa de quién es la entidad inmobiliaria, dónde ha estado y si es digna del alto nivel de confianza involucrado en el negocio. Una verificación de antecedentes puede detectar corrupción, lavado de dinero o sanciones.

Un programa de cumplimiento eficaz y sólido puede detectar y prevenir una transacción de alto riesgo o, como mínimo, evitar la responsabilidad de un tercero deshonesto.

Programa de cumplimiento de los pilares de las empresas inmobiliarias

  • Código de conducta y ética, políticas, procedimientos y formación.
  • Evaluación de riesgos en propiedades y administradores de propiedades, incluida la investigación de la ubicación de los activos, las oportunidades de contactos gubernamentales y el uso de terceros.
  • Debida diligencia sobre las personas y entidades antes de adquirir un activo o realizar una inversión, para determinar cualquier problema pasado con la propiedad o señales de alerta de corrupción del vendedor o comprador.
  • Debida diligencia sobre los administradores de propiedades, patrocinadores locales u otros operadores a través de acuerdos de empresas conjuntas.
  • Acuerdos contractuales con representaciones, garantías y convenios apropiados.
  • Seguimiento de activos, terceros y auditorías periódicas.
  • Investigaciones de banderas rojas y medidas correctivas.

Un negocio de bienes raíces debe tener programas de cumplimiento, controles internos, investigación de antecedentes y procesos de diligencia debida para cumplir con las leyes y regulaciones y proteger los mejores intereses de sus clientes.

Las organizaciones inmobiliarias con controles y supervisión de cumplimiento sólidos pueden gestionar los riesgos de forma eficaz e inspirar confianza a sus clientes.

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