Segmento Imobiliário

O setor imobiliário está exposto a riscos de corrupção, lavagem de dinheiro e de fazer negócios com entidades que integram listas de sanções. Essas são as principais áreas de risco internacional para qualquer negócio global, especialmente para aqueles que investem ou operam em regiões de alto risco. Além de preocupações significativas com a fiscalização, o potencial dano à reputação que acompanha esses riscos não deve ser subestimado.

É imperativo que os proprietários, incorporadores e investidores imobiliários tomem medidas suficientes para avaliar esses riscos antes de investir, para implementar os controles correspondentes para mitigar o risco e para monitorar a atividade relacionada ao investimento constantemente.

Embora grandes empresas imobiliárias tenham formado o grupo internacional "Legal and Compliance Initiative Real Estate Group" para definir responsabilidades e padrões para detectar transações suspeitas, muitas outras organizações continuam vulneráveis ​​à lavagem de dinheiro. Além disso, as indústrias de construção e desenvolvimento imobiliário tendem a ser propensas à corrupção.

Os reguladores que aplicam leis anti-suborno e anti-lavagem de dinheiro, sanções e penalidades, checam o programa de compliance de uma empresa, assim como as ações de auto-denúncia e de cooperação com investigações, além de outras medidas corretivas adotadas pelas organizações.  

Terceiros

Proprietários de imóveis, incorporadores e investidores normalmente não estão domiciliados na mesma localização geográfica dos seus ativos e, portanto, dependem de gestores de propriedades terceirizados locais ou parceiros locais. Pode ser necessário que terceiros interajam com funcionários do governo por uma variedade de razões, incluindo: negociação de contratos; obtenção de licenças de construção e de incorporação; aprovações ambientais; supervisão de inspeções; e, atendimento a exigências de rotina.

Quase todos os casos de corrupção apresentados pelo Departamento de Justiça dos Estados Unidos (“DOJ”) e pela Comissão de Valores Mobiliários dos Estados Unidos (“SEC”) envolvem comportamento de terceiros.

A Financial Crimes Enforcement Network ("FinCEN"), que é uma secretaria do Departamento do Tesouro dos Estados Unidos, anunciou a renovação de suas Ordens de Segmentação Geográfica ("GTOs") que exigem que as seguradoras dos EUA identifiquem os proprietários beneficiários finais de sociedades de responsabilidade limitada (“LLCs”), composições societárias, e outras entidades legalmente constituídas, envolvidas em compras de bens imóveis em dinheiro.

Corrupção

Se um gerente de propriedade, gestor de bens, consultor ambiental ou qualquer outro terceiro pagar ou tiver a intenção de pagar um suborno, o proprietário, incorporador ou investidor do imóvel em questão poderá ser exposto a responsabilidades de acordo com as leis anticorrupção globais.

Nos últimos anos, as autoridades dos EUA investigaram investidores imobiliários e seus funcionários por supostamente fazerem pagamentos a funcionários do governo para construir e vender propriedades, bem como o uso de terceiros para subornar, lavar dinheiro ou escapar de sanções econômicas.

A questão de posse de um ativo envolvido em corrupção vai muito além das responsabilidades legais. Os danos financeiros e à reputação derivados de investigações, o bloqueio de ativos que não podem ser vendidos e a mera aparência improbidade podem destruir o valor do investimento.

Lavagem de dinheiro

Além disso, os atores, incluindo indivíduos e entidades que fazem parte de listas de sanções, normalmente tentam lavar ganhos ilícitos, inclusive lucros de atividades corruptas, por meio de investimentos imobiliários disfarçados. Há situações em que é fácil encobrir os beneficiários finais e proprietários de um determinado ativo por meio de entidades intermediárias. Isso expõe os investidores imobiliários ao risco de facilitar inadvertidamente a lavagem de dinheiro.

O FinCEN cita uma constatação de crescente lavagem de dinheiro por meio da compra de imóveis nos Estados Unidos como um dos direcionamentos de seus regulamentos. Portanto, este órgão aumentou as exigências relacionadas aos processos de due diligence.

As empresas do setor imobiliário são responsáveis ​​pela verificação e pela avaliação do risco de uma transação imobiliária, para checar se a mesma não é parte de um esquema de lavagem de dinheiro ou de financiamento do terrorismo.

Sanções e embargos

Além disso, as organizações devem prestar atenção aos programas de sanções econômicas, incluindo aqueles administrados pelo Escritório de Controle de Ativos Estrangeiros dos Estados Unidos (“OFAC”), que é uma agência de inteligência financeira e fiscalização do Departamento do Tesouro dos Estados Unidos. Os reguladores estão focados em garantir que os indivíduos e entidades sancionados não se esquivem dessas sanções por meio do uso de empresas que são detentoras de ativos.

Mitigação de riscos

Embora o setor imobiliário tenha um risco cada vez mais alto de ameaças ao cumprimento de certas leis, partes do setor ainda consideram a compliance como um tópico irrelevante.

Apesar de não haver obrigação legal de realizar a due diligence (investigação, verificação) do comprador, o dever de garantir a legitimidade dos fundos em uma transação não é eliminado. Na verdade, corretores, agentes de custódia e outros profissionais imobiliários são incentivados a relatar voluntariamente transações imobiliárias suspeitas.

Uma verificação de antecedentes pode fornecer uma visão mais abrangente de quem é a entidade imobiliária, onde esteve e se é digna do alto nível de confiança envolvido no negócio. Uma verificação de antecedentes pode detectar corrupção, lavagem de dinheiro e sanções.

Um programa de compliance eficaz e robusto pode detectar e evitar uma transação de alto risco ou, no mínimo, evitar a consequencias de se relacionar com um terceiro desonesto.

Pilares do programa de compliance no setor imobiliário

  • Código de conduta e ética, políticas, procedimentos e treinamento.
  • Avaliação de risco em propriedades e administradores de propriedades, incluindo pesquisa da localização dos ativos, as oportunidades de contatos com o governo e o uso de terceiros.
  • Due diligence dos indivíduos e organizações antes de adquirir um ativo ou fazer um investimento, para detectar quaisquer problemas com a propriedade ou sinais de alerta de corrupção, tanto do lado do vendedor quanto do comprador.
  • Investigação sobre os gestores de propriedade, representantes locais ou outros operadores que atuam por meio de contratos de parceria.
  • Criação de acordos contratuais contendo as devidas representações e garantias, assim como cláusulas diligentemente formuladas.
  • Monitoramento dos ativos e de terceiros, além de auditorias periódicas.
  • Investigação de alertas que possam surgir e adoção de medidas corretivas e preventivas.

Uma empresa imobiliária deve ter programas de compliance, controles internos, checagem do histórico de indivíduos, e processos de due diligence em prática para garantir o cumprimento das leis e regulamentos, além de proteger os melhores interesses de seus clientes.

Organizações imobiliárias com sistemas adequados de controles e monitoramento podem eficientemente gerenciar seus riscos e inspirar credibilidade e confiança em seus clientes.

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